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東京でのマンション購入。いつ・何歳でどんな物件を買うのが良いか、考えてみた。

どうも、コグレです。

今日は「人生の中でマンションを買う時期」のことについて書いてみたいと思います。家族構成や職場の場所、転勤の有無等によって、最適な時期というのは異なりますが、僕が今考えている1つのプランをご紹介したいと思います。

5000万円で50㎡の都心・駅近中古マンションをアラサーで買う

出落ちですが、5000万円くらいで50㎡以上の都心のマンションを買うというのがアンパイだと考えています。物件は、山手線と地下鉄の少なくとも2駅は使えて、できれば山手線駅徒歩4分以内くらいの駅近マンションが良いです。

  • 5000万円
  • 50㎡以上
  • 駅近
  • 中古マンション
  • アラサー

と、それぞれの理由について説明していきます。

5000万円という金額について

まず、5000万円という金額ですが、「金利1%、ボーナス払いなし、頭金なしの35年ローン」で月々「141,143円/月」になる金額です。これに月々の管理費と修繕積立金、そして年に1回の固定資産税を加えると、毎月の支払い額は平均して17万円程度になると思います。

17万円を夫婦二人で払うと、1人あたり8.5万円。都内の一般的な一人暮らし用アパートと同程度の金額で分譲マンションに住めることが分かります。つまり、仕事を失ってもアルバイトで払える金額だということです。

また、5000万円は住宅ローン減税の恩恵を最大限受けられる金額でもあります。仮に購入するマンションが「認定長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」の場合であれば、ローン残高が5000万円以上であれば年間最大50万円まで控除が受けられますし、そうでない場合は年間40万円が控除の上限になりますが、5000万円のローン残高からスタートすれば、しばらくはローン残高が4000万円以上の期間が続きますので、10年間の多くの期間を最大の40万円の控除を受けられることになります。

コグレ

5000万というのは住宅ローン減税とも相性の良い数字なのです。

50㎡は色々と丁度良い広さ

50㎡(以上)のマンションを選ぶ理由は住宅ローン減税の対象となるからというのが、最も大きい理由ですが、それだけではありません。

50㎡は何かと丁度良く、需要と供給のミスマッチが起きている(と僕が考えている)広さなのです。50㎡はちょっとお金に余裕のある独身貴族から、DINKS、若い子供のいる夫婦、リタイア後のシニア層まで、核家族化の進みきった現代ではニーズが大きいのですが、物件数はあまり多くありません。

従って、賃貸に出す際には、借り手がつきやすいと言われています。

コグレ

ミニマリスト、断捨離なんて言葉が流行る時代ですから、昔と違ってコンパクトな暮らしを好む人たちも多いです

駅近物件はやっぱり強い

駅に近ければ近いほど指数関数的に希少性が高まる。駅からの距離は円状に広がっていくわけですから、駅から5分以内の面積と、駅から10分以内の面積では2倍ではなく、4倍違う。同じことですが、駅から1分以内の面積と駅から10分以内の面積では100倍違うわけです。

そう考えると、駅近、というか超駅近物件の希少性は一般的に認識されているよりもかなり高いと言えそうな気がします。

世の中には「駅に近ければ近いほど良い」という人は一定数います。築年数が経った物件でも借りられ易くできるのは「極端な駅近」だと考えています。

中古マンションを適正価格で買う。

最近は中古マンションの取引量も増えていて、もはや新築神話なんていう揶揄に対しては「もう、そうでもないんじゃない?」という感じになってきました。ですから中古マンションも相対的に値段が上がってしまって、うまみは少なくなっているように思いますが、僕はまだまだ断然中古マンションで良いと思っています。

中古マンションだから安いという訳でもなく、とんでもない強気の値段設定をしてくる売主もいるので一概には言えませんが、そういうのに引っかからず、相場観を養っておくことは大切です。

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アラサーで購入する

買う時期は色々な面でアラサーが良いのかな、と。

例えば30歳で35年ローンの場合、繰上げ返済しなければ65年で返済し終えることになる。65歳と言えば一般的な定年の年齢ですから、定年までにローンを返し終えられる訳です。

また、感情的なものもあります。20代は賃貸アパートで暮らしてきたけど、30になったら「ワンランク上の住宅で住みたい」なんて気持ちも出てきます。東京での生活にも慣れて、好きな街なども分かってくる。

アラサーというのそういう時期なんじゃないかと思います。

金銭的なシミュレーションをしてみる

5000万円の物件を買って、35年間住んで、賃貸に出した場合の想定をしてみたいと思います。

池袋駅徒歩5分、築10年55㎡、5000万円の場合。

支払総額は以下のとおりです。

170,000×12ヶ月×35年=71,400,000円

住宅ローン残高は1年間で約1,680,000円(140,000×12)減っていきますので、6年間は住宅ローン減税を年間40万円受けられます。その後は約1.6万円ずつ減税額が減っていきます。結果、10年間での減税額は約384万円になります

65歳になってから賃貸に出すといくらになるでしょうか。

築45年の池袋駅徒歩5分、55㎡という条件で探してみると、現在の相場ではだいたい月15万円ほどで貸し出せます

コグレ

働きながら不動産所得を得ると、税率が高いくて勿体無いので、不動産を貸し出すならリタイア後が良いです。

また仮に売りに出したらいくらになるでしょうか。

調べてみると、現在の相場で言えば、同条件の物件は3,500万~4000万円程度で売れるようです。

従って、35年後も自分で住み続けても良いし、地方に引っ越して、賃貸に出しても良いし、あるいは年金以外に所得があって不動産所得の税率が高ければ売却しても良い訳です。その時の収入、住みたい場所に対応した選択が出来ます。

コグレ

不動産相場が大暴落しない限りは、基本的には購入した方がお得になる可能性が高そうです。

日本全体の人口減少により東京の人口は増える

不動産の将来についての話題では、必ず人口減少のことが語られます。当然、人口減少は重視すべき点です。

ですが、人口が減るからといって、全国で一律に減る訳ではありません。

むしろ都心部は人口が増えるかも?とすら言われています。感覚的にもそれは分かります。人口減少によってインフラを維持できなくなった地方の人が都心部に流れてくるという動きがあるからです。

事実、「国立社会保障・人口問題研究所」が出している『日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)』においては、2045年の東京の人口は2015年より”微増”という結果になっています
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson18/t-page.asp

アフリカの土地が余っているからといって東京の土地が安くならないのと同じように、地方の土地が余りまくっているからといって、東京の土地が安くなる訳ではない、という考えで良いと思います。

都心の住宅用地は枯渇。築古マンションが増えてくる。

また、「築古マンションは負の遺産」みたいな考えをする人がチラホラいます。そういうマンションも確かにあります。賃貸に出しても誰も借りてくれないようなマンションですね。

ですが、東京であれば築古であっても、家賃を少し下げれば全然借りてはつきます。借り手がつくのであれば、その家賃と、市場の利回りから物件価格も計算されます。

コグレ

都心部の住宅が負の遺産になることは有り得ないと考えています。

加えて、都心部の住宅用地は枯渇していますから、築古と言われる築年数のマンションは相対的に増えていくはずです。地震が多い日本国においては築年数というのは他国に比べて重視されやすいのは理解できますが、それでも徐々に築古への抵抗感は薄れていく(いっている)と考えています。

おわりに

以上、雑駁な感じの記事になってしまいましたが、自分の考えを整理するついでに住宅購入考をまとめてみました。基本的には住宅は買った方が良いという考えは変わりません。「良い」というのはお得という意味です。

コグレ

何かの気づき・参考になれば幸いです。
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