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アラサーパワーカップルの今後3年間のマンション購入展望

最近俄かに流行りだしている言葉「パワーカップル」。
マッチングアプリで出会った彼女は僕より格段に稼ぎが良く、900万円くらい稼いでいる。そのお陰で僕も一応パワーカップルということになるらしい・・・?実感なし・・・

ハルコ

実感がないのは私が稼いでるからだね

コグレ

んぐぐ・・・

マンションを買いたいけど、低金利の今は買い時なのか・・・?

ところで、最近の都心のマンション価格は高止まり状態だが、それでも下落しないのはパワーカップル層が買い支えているからだそう。

僕もマンション購入には興味津々だが、今の高止まり状態で買うのは「ちょっと悪手かな」、という考えである。蓋を開けてみれば、今買っておけばよかったということになる可能性もあるが、そうなる確率は低く、25%くらいだと考えている。

マンション購入において、最も理想的なのは、高金利・低価格時に購入し、その後に金利が下がり住宅ローンを借り換えるパターンだ。一方で最悪なのはその逆で、低金利・高価格時に買って、金利上昇と共に住宅価値が下落するパター。この際、変動金利で買っていたら目も当てられない。今、マンションを買うということは、その最悪パターンになる可能性がけっこう高い。

現在は長期金利がこれ以上下がり得ない水準に来ているので、金利だけでの関係で言えば、これ以上住宅価格が上昇する可能性は低い。もちろん金利以外の要素、例えば賃金上昇・為替変動による建築コストの増大、インフレなどによる住宅価格の上昇もあり得るが、金利上昇に比べたらインパクトは小さい。

以上を踏まえ、僕がどのような戦略を立てているかと言うと、以下4つのシナリオを想定している。

想定シナリオ1:先3年間で長期金利上昇、物件価格下落

まず最も可能性が高いと考えているのが、先3年(2021年夏)までに異次元金融緩和の出口戦略が開始され、長期国債金利が上昇し、物件価格が下落するパターン。75パーセント程度の確率でこのパターンになると考えている。
しかし問題は金利上昇(出口戦略の開始)が1年後なのか、3年後なのか、タイミングが読めず、また長期金利の上昇がどの程度になるかを読むことが難しいこと。ただ、ECBやFRBで出口戦略が開始されていることを考えると、そう遠くない未来だろう。

仮に長期金利が1%まで上昇すれば、少なく見積もっても現在の相場より1割は下がるだろう。なおかつ、これまでの異次元緩和による株高の背景を考えると、出口戦略が開始されれば株価は大きく下がるだろう(日銀の手腕次第だが、株価を維持するのは極めて困難だと考える)。従って、金利上昇だけでなく、株安(リスクオフ)による不動産価格への下落圧力もかかる。更にオリンピック終了などによる実需の減少により、一層下落幅が大きくなる場合がある。

そうした要因も重なれば、1割下落で済む可能性は低く、1.5~2割程度の下落も十分にあり得る(参考までに2012年には4000万を切っていた23区の70㎡換算中古マンション価格は、2018年には5400万ほどである。約3割上昇している。)

想定シナリオ2:先3年間で長期金利上昇、物件価格上昇

続いて可能性が高いと考えているパターンは、長期金利は上昇するものの、その上げ幅は小さく、それ以外の要因により物件価格の上昇が続くパターンである。それ以外の要因とは消費税増税・インフレ・実需の増加だ。しかし、この場合であっても上昇幅は限定的だろう。

このパターンが実現されるには、賃金上昇が今以上のペースで続き、インフレ目標も達成に近づいているような場合だ。すなわち、確率は低い。せいぜい15パーセント程度だろう。

想定シナリオ3:先3年間で長期金利不動、物件価格上昇

3つ目のシナリオは長期金利がこのまま、ほぼ不動である場合。このパターンにおいては、物件価格は上昇している可能性が高い。しかし先3年間も長期金利不動ということはあり得るのだろうか。銀行、とりわけ地銀での利ざや減少に対して日銀がいつまで目を背けられるのか…このパターンはせいぜい5パーセント程度しかないと考える。

想定シナリオ4:その他

最後のシナリオは上記3つのシナリオ以外である。これは5パーセント。例えば長期金利不動、物件価格下落というパターンや、長期金利不動、物件価格不動というパターンがある。不動産は数多の要因によって価格形成されているので、最も影響のある長期金利の変動だけでは説明できない結果となる可能性もあるという話。

どのように対応すべきか

これらのシナリオの実現可能性を踏まえ、僕が最も堅実だと考える対応は、しばらく賃貸に住み、その間に頭金を貯めて、金利上昇・マンション価格下落を待ってからローンを少なく組んでマンションを購入すること

コグレ

すごく普通の答えになってしまった・・・

なお、金利上昇・物件価格下落の局面においては、その他の金融商品の利回りも上昇しているであろうことから、頭金を無理していれず、フルローンに近い組み方をして、住宅ローン減税の恩恵を十分に享受しながら、貯めておいたお金を株式等への投資に回すという戦略も考えられる。

いずれの戦略でいくかは、住宅ローン金利(優遇措置の有無)や株式市場の様子、その他の優れた金融商品の有無などを総合的に勘案して決定するしかなく、予め確定しておくことは難しい。

以上が僕の結論であるが、以下で具体的にこの対応を取ろうと思った理由を説明する。

マンション購入を先延ばしにすることによる機会費用

仮に3年後も不動産相場が変わっていないと仮定すると、購入を先延ばしにすることは確実に損である

それがどの程度の損失であるかを計算し、その金額と、予想される不動産相場の下落幅を比較すれば、今購入すべきか・先延ばしにすべきかの答えを出せる。

購入を先延ばしにする場合の費用の主たるものは賃貸料である。
ただし、単に賃貸料だけで考えるのは早計である。より正確に表すと、

マンション購入を3年先延ばしにする費用 =
[ 家賃 × 36ヶ月 + 更新費用(家賃1ヶ月分)]  +[購入予定マンションと賃貸のグレード差による効用差] - [購入予定マンションの経年による3年間での下落価格] - [購入予定マンションの3年間でかかる固定資産税・管理費]

ということになろう。

②と③は忘れられがちだ。

②は何のことを言っているかというと、賃貸で暮らす部屋は購入予定マンションよりもグレードが低い場合が大半だと思う。従って、購入を先延ばしにして賃貸で住むということは、その期間グレードの低い部屋に住むというコストを負うということ。だからこのコストも先延ばしによる費用に計上しなくてはいけない。今回は単純に想定家賃の差を効用差とする(例えば、9万円の差がある2つの部屋について、自分にとっての価値の差を9万円だと考えるということ)。

また③については、購入を遅らせた分だけ新しい物件を買える、または同じ物件であれば3年間の経過分だけ安く買えるという視点に基づくものである。

では、具体的な数字を当てはめてみよう。

例として以下のケースで計算してみる。

【購入予定マンション】:6500万
【購入予定マンションの賃料相場】:22万(表面利回り約4%を前提に計算)
【購入予定マンションの固定資産税】:10万
【購入予定マンションの管理費】:1.5万
【3年間の間に住む賃貸住宅の賃料】:13万

この場合の先延ばしの費用は…

マンション購入を3年先延ばしにする機会費用 =
①13万×(36+1)ヶ月 + ②(22-13)万×36ヶ月 - ③6500万×4%※ - ④1.5×36ヶ月+10×3年
= ①481万+②324万-③260万-④84万
461万
※一般的に1年経過で1.3%程度下落するため。少し丸めて4%とする。

いかがだろうか。
上記の想定ケースで、不動産相場が不変だと仮定すると、すぐに購入した場合と3年間先延ばしにする場合では、平均的には461万円ほど先延ばしにする方が損であるという計算となった。

先延ばしにする費用と、予想される下落幅を比較する

では、3年間賃貸に住み続けて、上記の461万円の費用が生じたとして、不動産相場はそれ以上に下がっているのだろうか。待つ意味があるのだろうか。

僕が7割5分、実現すると考えている想定シナリオ1のとおりになれば、1~2割物件価格が下落するわけである。すなわち、現在6500万円と同レベルのマンションは、5200万円~5850万円くらいになる。下落幅は650万~1300万だ。

この通りになれば、461万円の費用よりも、下落幅の方が大きいので、3年待って正解ということになる

各々、重視するポイントは異なるはず。

僕の場合は、以上の想定に基づいて、マンション購入を待つという結論に至ったが、住宅購入は単純な金銭上の損得以外の要素も絡んでくるものだ。

「結婚したばかりのタイミングでどうしても良い部屋に住みたい」、というのも十分全うな理由だ。この場合は②[購入予定マンションと賃貸のグレード差による効用差]が、実際の賃料の差である9万円よりも大きい状態になっている訳である。そうすれば、先延ばしにする費用は上記計算よりも大きくなり、今購入すべきという結論になる可能性が高まる。

その他の留意すべきポイント

以上で触れていない、不動産相場に影響を及ぼしそうなトピックがあるので触れておく。

消費税増税も重要なポイント

2019年に消費税増税される予定である。中古マンションの場合は消費税は仲介手数料くらいにしか直接的には影響がないが、新築マンションはモロに影響を受けることから、新築マンションの代替財である中古マンションの価格も上昇する。

ただ、消費税増税で経済全体が悪化し、不動産市況が悪くなり、結果として価格下落に繋がる可能性もある。要注視。

2022年の生産緑地解除はあまり重視していない

いわゆる「2022年問題」と言われている生産緑地の指定解除については、練馬と世田谷区の局地的な問題である。これらは23区の端っこの話であり、多少の波及効果はあるかもしれないが、都心の価格に大きく影響を及ぼすことはないだろうと考えている。

終わりに

以上、自分の頭の中を整理するのを兼ねてダァーっと書いてきたが、住宅購入ほど人によって考え方、見ているポイントが異なるお買い物はないだろう。突き詰めれば価値観の違いによるところが大きいので、それはそれで全く問題ないと思うが、意外と見落としていた考え方・視点があるケースも珍しくないようなので、一例として僕の考えを紹介させていただきました。

何かのご参考になれば幸いです。

ペアーズ(Pairs)とかいうマッチングアプリで彼女が出来た

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