どうも、ソーシャルレンディングに1,000万円以上を投資しているコグレです。
ソーシャルレンディングの投資歴を重ねるに連れて、OwnersBookの魅力を強く感じるようになってきました。オーナーズブックには他のソシャレン事業者に比べて3つのメリットがあると思います。
リスクが極めて低い
数あるソーシャルレンディング業者の中でも、リスクの低さという点でOwnersBookの右に出る業者はないと思います。リスクの低さは以下の３つの観点に基づいています。
- 遅延・貸し倒れ等の発生可能性
- 遅延・貸し倒れ発生時の損失額の多寡
- 事業者リスク
何故OwnersBookがこれらの観点で見たときに優れているのか、それぞれ説明していきます。
魅力①：遅延・貸し倒れ等の発生可能性が低い
OwnersBookは不動産案件専門のソーシャルレンディングです。そしてOwnersBookを運営するロードスターキャピタルはもともと不動産仲介事業を営んでいる会社であり、いわば不動産のプロと言えます。（社長は不動産鑑定士ですね。）
不動産案件を扱う上では、不動産業界のネットワークが重要です。いかに早く良い物件を見つけ、投資案件に調整仕上げるか。その意味で、不動産業界というのはロードスターキャピタルにとっては自分の畑な訳ですから、扱う案件も「プロが選んだ」物件ということになります。
2018年10月現在で上記のとおり社内に有資格者がいるようです。鑑定士が5名もいます。
また扱う案件は中規模案件市場です。大規模案件市場には業界大手が手をつけますが、中規模案件市場は大きな利益を得なくてはいけない大企業は手をつけません。その割にこの市場は件数が多く、情報の非対称性により適切な値付けがされていないケースがしばしばあります。まさにロードスターキャピタルのような中規模不動産会社が優位性を発揮できる市場な訳です。
魅力②：遅延・貸し倒れ発生時の損失額が小さい
これまでにOwnersBookでは遅延・貸し倒れが起きていませんが、それは好景気に支えられているからであり、いずれ起きる日が来ると思います。遅延・貸し倒れが起きるのが自然です。むしろOwnersBookの本領発揮は遅延・貸し倒れが起きてからであると考えます。
以下「新宿区新築レジデンス第1号ファンド第1回」の財務構造を例に、その理由を説明します。
表の左側（青い部分）はOwnersBookが貸付先から担保に取っている物件の評価額であり、右側（赤い部分）はOwnersBookが貸し付けているローンの金額と種別です。
重要なのは「シニアローン」であるという点。シニアローンとはローン（負債）の中で返済順位が最も高いものであり、それに対して優先順位が低いローン（負債）をメザニンローンと言います。
上記の例で言えばOwnersBookが貸し出している金額と、担保物件の価値の割合（LTV）は76.9%であり、全てシニアローンです。仮に大幅な不動産市況の悪化により、評価額が2割下がっても全額回収できる余裕がありますし、天変地異により5割下がったとしても6割以上は回収できます。
80%を切るLTVで、全てシニアローンの案件であれば、遅延・貸し倒れが起きても相当額が戻ってくる可能性が高いです。
条件的にはSBIソーシャルレンディングと似ています。
魅力③：事業者リスク（コンプライアンス・業績・財務基盤）が低い
また事業者リスクという点でも、OwnersBook運営会社のロードスターキャピタルには優位性があると考えます。まず、2017年にマザーズ上場を果たしています。これは大きいことです。
マザーズへの上場には、時価総額が10億円以上必要であったり、収益を出していることが必要であったり、何よりコーポレート・ガバナンス及び内部管理体制を厳しく審査され、それに通ったということです。
また上記したとおり、ロードスターキャピタルの業績が非常に良いという点も事業者リスクが低いと考える理由の１つです。ロードスターキャピタルはソーシャルレンディング事業単体でも黒字を実現していますが、更に魅力的な点はロードスターキャピタルがソーシャルレンディングの一本足打法ではなく、コーポレートファンディング事業という別の大きな柱を持っていることです。
むしろ規模感で言えば、圧倒的にコーポレートファンディング事業が大きいです。
- コーポレートファンディング事業売上：50億程度（2018年12月期）
- ソーシャルレンディング事業売上：1億弱程度（2018年12月期）
これの意味するところは、ソーシャルレンディングに頼っていないので、無理に案件を出す必要がないということです。事業がソーシャルレンディングだけであれば、案件を出さないと会社が存続できません。これは極めて危険なことです。
・たくさん物件を出さないといけない・・・
・そうするとリスクが高い物件でも出さざるを得ない・・・
・でも情報を正直に書くとと投資が集まらない・・・
・そうだ、情報隠匿・虚偽報告しよう・・・
となる可能性があるからです。ラッキーバンクやTATERU FUNDING…色々ありましたね。
しかしロードスターキャピタルにはそのような危ない橋を渡る必要がありません。
社長の岩野達志氏も2018年12月期の決算説明会で、「投資家の皆様より、募集案件がすぐ埋まってしまうのでもっと多くの案件を出して欲しいと要望を頂きますが、個人の投資家にリスクを残してまで案件を増やすべきではない」という旨の発言をしています。
僕としても、もう少し物件を出してもらえると有難いと思っていますが、しかし無理して出すことによってリスクが増えるのは避けるべきと考えます。現状は、案件が出てきた時にすぐに投資できるよう準備しておくしかないです。
情報公開に積極的な業者がおすすめ
2017年、2018年のソーシャルレンディング業界の不穏な動きを見ていてつくづく思いますが、やはり情報公開をきちんとしている会社を選ぶべきです。
その点では、マザーズ上場のOwnersBook、説明会などを頻繁に行い大企業からの出資も受けているクラウドクレジット、言うまでも無いSBIグループのSBIソーシャルレンディング、この辺りに絞って投資をするのが良いと考えています。
コグレ
